个人住房贷款最长可贷40年，银行网点落地执行了吗？9月1日，南都湾财社记者走访广州多家银行网点发现，执行节奏不一，有银行网点表示已开始执行，但对借款人有年龄要求，也有部分银行网点表示“还在等通知”“细则还没下来”。
期限拉长，月供门槛随之降低。在专家看来，短期内，这将对刚需和改善型需求有一定提振作用。但对银行来说，期限拉长意味着利率风险和信用风险敞口同步扩大。
事实上，受居民购房意愿走弱及提前还贷影响，银行个人房贷规模已在收缩。据南都湾财社记者统计，截至2026年6月末，6家国有行个人房贷余额较上年末合计减少5100亿元，9家A股上市股份行合计减少也超过千亿元。受访专家判断，这一收缩趋势或将延续，但收缩速度可能趋缓。未来银行可从养老金融、适老化信贷、汽车金融、绿色消费、教育医疗等领域寻找零售信贷增量空间。
广州地区银行网点落地进度不一
近日，国家金融监督管理总局、中国人民银行联合印发《个人住房贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。《办法》明确“贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年”，自印发之日起施行。这意味着个人房贷贷款期限由此前的最长30年调整为最长40年。
目前银行落地情况如何？9月1日，南都湾财社走访多家银行广州地区网点了解到，各家落地情况不一。
一国有行广州海珠区一支行贷款经理表示，该支行已经开始执行新政，目前可以办理最长40年的房贷。“贷款年限+借款人年龄小于等于85才可以办理40年房贷。简单来说，只有你现在小于等于45岁，借款才可以40年。”该经理解释道。
房贷利率方面，上述经理表示，目前广州地区房贷利率基本统一为3.0%，无论是国有行、城商行，无论是首套房、二套房，都一样。“利率应该不会再掉了，再掉就跟5年期国债利率差不多了，倒挂了。”该经理分析称。
另一国有行越秀支行工作人员也表示，目前该网点已经开始执行这一政策，贷款期限主要看楼龄和借款人年龄等情况。以1980年出生为例，最长可贷29年，若想贷40年，需要增加一位更年轻的共借人。
存量房贷是否可更改贷款期限至40年？上述国有行越秀支行工作人员表示，目前还没有相关细则，但不排除不久后会放开。
也有部分银行网点表示尚未落地这一新政。一国有行广州海珠区新港支路支行工作人员表示，“通知还没下来，我们也在等通知。”
另一国有行越秀区一网点工作人员表示，该行目前仅个别大的支行已经开始执行，小网点仍未铺开。
一股份行广州滨江东支行工作人员也表示，“目前实施细则还没有出来，等出来后，借款人需到网点评估借贷期限，看能否申请到40年。”
此外，南都湾财社记者在某国有行APP上发现，该行房贷计算器仍未完成相应调整，当贷款期限输入为480（即40年）时，会弹出提示称：“贷款期限请输入1-360的数字”。
新政降低月供负担，但利息总额上升
对于购房者来说，新政可直接降低月供负担，在同等房价下，月供支出明显缩减。
以贷款（纯商贷）总额200万元为例，按照贷款利率3.0%、等额本息还款计算，贷款30年（360期），月供为8432.08元；若贷款40年（480期），则月供降至7159.69元，每月减负约1272.39元。
南开大学金融学教授田利辉在接受南都湾财社记者采访时表示，延长贷款期限的直接效果是降低月供门槛，使部分收入流水处于边缘位置的购房者获得入市资格，短期内对刚需和改善型需求有一定提振作用。
但他认为，从更深层看，这本质是以时间换空间，将还款压力向更长的生命周期摊薄，利息总额反而显著上升。对银行而言，久期拉长意味着利率风险和信用风险敞口同步扩大，尤其在借款人中年之后收入曲线转弱的阶段，违约概率可能上升。
同样以贷款（纯商贷）总额200万元为例，按照贷款利率3.0%、等额本息还款计算，贷款30年（360期），总利息为103.55万元，还款总额中利息占比为34.11%；贷款40年（480期），则总利息为143.67万元，还款总额中利息占比达41.80%。
“政策意图在于稳定房地产市场预期，但若缺乏收入增长和就业稳定的配合，单纯的期限松动难以改变居民加杠杆意愿不足的根本约束。长期看，40年期房贷更接近一种金融工具上的制度储备，而非短期刺激的灵药。”田利辉分析道。
银行房贷规模收缩，国有行减少5100亿
宏观层面，居民房贷数据同样值得关注。
央行发布的数据显示，二季度末，个人住房贷款余额为36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。而去年全年个人住房贷款减少6768亿元，降幅为1.8%。
这一趋势从上市银行近日发布的2026年半年报里也可窥见一二。南都湾财社记者统计了6家国有行和9家A股上市股份行数据发现，个人房贷余额收缩成为普遍现象。
国有行方面，6家银行6月末个人房贷余额较上年末合计减少5100.19亿元，降幅为2.08%。
其中，建设银行房贷余额居首，为59192.25亿元，较上年末减少1349.09亿元；工商银行个人房贷余额紧随其后，为57406.91亿元，较上年末减少1351.77亿元；农业银行个人房贷余额位列第三，为47281.80亿元，较上年末减少881.75亿元；中国银行个人房贷余额为39066.86亿元，较上年末减少761亿元；邮储银行和交通银行房贷余额分别为23375.39亿元、14025.96亿元，分别较上年末减少358.02亿元、398.56亿元。
从降幅来看，交通银行个人房贷余额降幅最大，为2.76%；工商银行和建设银行也都在2%以上；农业银行和中国银行个人房贷余额降幅相对较小，分别为1.83%、1.91%。
股份行方面，9家银行6月末个人房贷余额合计为64412.73亿元，较上年末合计减少1008.58亿元，降幅为1.54%。
不过，细分来看，9家股份行个人房贷数据呈现差异化趋势。其中，招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行、光大银行和华夏银行6月末个人房贷余额较上年末均出现了下降。华夏银行收缩幅度最大，为3.62%。
中信银行、平安银行和浙商银行个人房贷余额则增加，分别增加了12.49亿元、84.82亿元、11.82亿元，增幅为0.11%、2.39%、0.63%。
房贷规模收缩与提前还贷有关，趋势或延续
银行住房贷款余额的减少，与房地产市场调整背景下，居民购房意愿走弱，银行新发放住房贷款规模回落有一定关系。
半年报显示，部分银行今年上半年新发放的个人房贷同比有所下降。例如，农业银行今年上半年个人住房贷款投放2589亿元，而去年上半年则为3177亿元。交通银行今年上半年境内行新发放住房贷款687亿元，去年上半年则超过1000亿元。
与此同时，部分居民提前还贷也加剧了银行住房贷款余额的减少。田利辉认为，银行个人房贷余额收缩的核心逻辑不在银行供给端，而在居民资产负债表的主动调整。在资产收益率预期下行与存量房贷利率偏高并存的环境下，提前还贷成为理性选择，新发放贷款无法覆盖提前还款的缺口，余额自然收缩。
未来银行个人房贷余额是否会延续收缩趋势？田利辉认为，收缩反映居民部门正在从过去二十年的加杠杆周期转向去杠杆或稳杠杆阶段，购房行为从投资驱动回归居住驱动。除非出现房价预期实质性扭转、居民收入预期改善或存量利率大幅下调等条件，否则收缩趋势大概率仍将延续。但收缩速度可能趋缓，因为最强烈的提前还贷冲动正在逐步释放，余额下降将从加速期进入慢速期。
房贷之后，银行零售信贷下一个增长点在哪里？
在银行零售信贷中，房贷业务通常占“大头”。以建设银行为例，半年报显示，6月末，该行个人住房贷款余额占个人贷款和垫款余额的六成有余。交行半年报也显示，6月末，该行个人住房贷款余额占个人贷款余额的一半。
面对这一格局，未来如何统筹发展与风险、稳健推进个人房贷业务？部分银行近期也有所表态。
例如，建设银行副行长唐朔在近日的业绩发布会上表示，住房金融是建行的传统优势业务，该行将积极服务居民改善置换需求，结合二手房交易点多面广的特点，完善适应二手房市场特点的经营模式，加强网点渠道的按揭业务服务，广泛拓展客户需求响应和服务触角，全面提升二手房贷款客户服务能力。同时，做好项目开发建设、个人按揭、物业社区等综合金融服务，提升对“好房子”供求全链条综合融资服务能力，利用“家生活”平台为客户购房、家装家电消费提供一揽子服务，助力实现更高水平住房需求。此外，城中村、危旧房、老旧小区改造将延伸出新的住房需求和金融服务模式，建行将因地制宜积极做好相关开发建设、存量收购、配售配租等住房金融服务。
工商银行在半年报中表示，紧跟房地产行业政策和市场形势变化，稳步推进个人住房贷款均衡发展；招商银行也表示，坚持因城施策，抢抓结构性机会，继续聚焦于满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，实现个人住房贷款业务的稳健发展。
在专家看来，个人房贷收缩之下，银行零售信贷的下一个增长点在于零售信贷结构的系统性迁移。
田利辉认为，消费贷和经营贷是必然方向，但过去粗放式扩张模式已不可持续，银行必须从抵押物思维转向现金流思维，依托真实消费场景和经营数据实现风险定价。养老金融和适老化信贷服务是长期人口结构决定的蓝海，虽短期规模有限，但客户黏性与综合贡献值得提前布局。汽车金融、绿色消费、教育医疗等细分场景也具备增量空间。
“更根本的转型在于零售信贷从规模驱动转向息差管理和风险定价能力的竞争，谁能在数据、场景和风控模型上建立效率优势，谁就能在房贷退潮后占据新的制高点。”田利辉表示。
出品：南都金融与行业新闻部
采写：南都湾财社记者 刘兰兰
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